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转自：刘晓博说财经
01
变化正在酝酿
2026年，楼市将发生三大变化！
一、一线城市房地产市场迎来拐点
2025年末，深圳豪宅市场爆发。云玺首开收金130亿创全国纪录，信悦湾开盘两小时收金破100亿，后海招商玺备案均价15万/m²首开售罄。
每一轮行情启动，嗅觉最敏锐的永远是豪宅客户。他们对政策拐点、流动性变化以及资产定价周期极其敏感，他们的决策更多基于长期判断，而不是短期波动。
二、楼市的新一轮利好正在酝酿中
2026年楼市传来“罕见”的政策强音。《求是》杂志发表重磅评论，首次明确提出“政策力度要一次性给足，不能采取添油战术”，以免市场与政策陷入无效博弈。
文章更有力地反驳了“房地产重要性下降”的论调。数据显示，当前中国房地产增加值占GDP比重仅为6%，远低于美国及其他发达国家普遍超过10%的水平。这意味着，房地产依然是国民经济的基础，且发展空间巨大。
官方定调要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”。这预示着，2026年的利好将不再是细水长流，除了常规的降准降息，更具爆发力、旨在“一步到位”的史诗级救市大招，正在路上。
三、城市和区域将进一步分化
楼市的底层逻辑也在发生重要变化，科技创新和新兴产业是支撑房价的重要因素，不同区域的房价将进一步分化。
在美国，房价最贵的20个城市有12个在旧金山湾区、洛杉矶及其周边，远超金融资本雄厚、老钱云集的东海岸纽约附近。在日本、韩国、英国、中国台湾省，都出现了科技中心房价最贵的现象。
未来买房需要跟着科技创新走，跟着新兴产业走。
当我们站在房地产新周期的转折点上，一个值得思考的问题是：下一个机会在哪？
02
下一个超级风口
如果说科技创新决定了资产价值，那么放眼全国，甚至全世界，深圳都是那个最值得关注的“资产锚”。
这个判断是有数据支撑的：
1、深圳不仅是PCT专利中国第一城，还是科技研发投入占GDP比重的第一城，全职科研人员（R&D人员全时当量）第一城。深圳每年申请的PCT专利数量，已经超过英国、跟德国相当。
2、世界知识产权组织（WIPO）公布的2025年全球创新指数百强创新集群排名， 深圳领衔的“深圳—香港—广州”科技集群，在连续5年位居全球第二后，今年首次夺冠。
3、2026年APEC会议的举办权花落深圳，由此深圳成为继上海、北京之后的中国APEC第三城。《人民日报》在头版头条发表了相关报道，称深圳为“中国硅谷”和“南方科技中心”。
近几年，我们发现深圳的科创版图正在迎来新一轮洗牌：在光明，大科学装置集群正补齐深圳基础研究短板；在平湖，新凯来在卡脖子领域已经取得关键突破；在观澜高新区，其上市公司密度甚至已经超越南山……
深圳正在进入一个“科创全面爆发”的大时代。
下一个超级风口在哪里？
我们认为就在九龙山数字城，背后主要有四大逻辑支撑。
逻辑一：大湾区产业链的效率中心
打开大湾区地图，你会发现九龙山扼守着深圳中轴线的北部门户。
它向南通过梅观高速直抵福田中心区，向北连接东莞松山湖科学城，向西通过规划中的轨道交通连接宝安大空港。
这种独特的区位，使其成为连接深圳基础研究源头（南山、福田）与先进制造腹地（宝安、东莞）的关键枢纽。
在深圳的产业版图中，南山和福田是科创和金融，宝安和东莞是生产和制造。而九龙山，恰恰处于这些区域的连接点，控制了产业链的“转化效率”。
华为在九龙山重点布局，把这里作为连接坂田总部和松山湖基地的几何中心，正是看中了这个不可替代的枢纽价值。
根据规划，龙华区正以九龙山和鹭湖为“双子星”，联动龙岗平湖及罗山片区，打造占地百平方公里、产值达万亿级的“世界级半导体科技城”。
逻辑二：深圳极为稀缺的连片净地
深圳最缺什么？不是资金，不是人才，而是大块、连片的产业用地。
这并非危言耸听，深圳土地开发强度接近50%，且生态保护用地占比达49.9%，产业用地不足严重制约重大项目落地。
而九龙山数字城通过高效的土地整备，释放了约340公顷的连片产业空间。
正因为这些产业空间，华为、迈瑞、富士康、传音控股、富泰华、泰衡诺、海目星激光等龙头企业才能在此落地，实现“工业上楼”和产业链的垂直整合。
这种稀缺的连片净地，也赋予九龙山后发规划优势。
传统建成区往往只能在旧有格局上进行“缝缝补补”，而九龙山就相当于一张“白纸”，具备了全域顶层设计的物理条件。
未来在这里生活，下楼就是公园，过街就是公司，商场、学校都建在产业园内部，真正实现产城融合。
逻辑三：第四次工业革命的“全生态闭环”
如果说前三次工业革命是机械化、电气化、信息化，那么第四次工业革命的核心就是“数字化与智能化”。
在这一轮大潮中，龙华早在2020年就确立了“数字龙华、都市核心”的宏大目标。
在龙华全区构建的“龙澜智造走廊超级经济带”中，九龙山数字城被定调为“一核三区”中的那个“核”，是整条超级经济带上的“皇冠明珠”。
九龙山数字城，作为深圳唯一以“数字”命名的市级重点片区，目前已聚集规上企业近300家，规划产值超3500亿，相当于超越龙华区2024年全年GDP，创造就业岗位超20万个。
随着电子科技大学（深圳）高等研究院的落户，这里正形成对标硅谷的“基础研究—技术转化—精密制造”的完美闭环。
逻辑四：基建爆发带来价值重估
过去，受限于塘朗山与梅林山，龙华北作为深圳地理几何中心的区位优势，未能被市场充分挖掘。
但现在，一场前所未有的基础设施大爆发，正在这一区域上演。
地铁22号线定位为“中轴快线”，起于福田保税区，串联香蜜湖与深圳北站，建成后将实现九龙山至福田中心区45分钟通达；
地铁18号线作为设计时速140km/h的东西向市域快线，东财配资西连宝安空港新城，东接盐田港，全线设13座换乘站，将大幅提升片区连接机场与东部的效率；
地铁27号线则致力于打通西部路径，构建起“前海—南山—龙华”的45分钟通勤闭环，地铁27号线支线延伸至龙华九龙山数字城，有效衔接南山高新园的创新资源。
再叠加已稳定运营的地铁4号线串联福田中心，九龙山的通勤可预期性与置业吸引力将同步抬升。
总投资128亿元的侨城东路北延工程已全面开工。该通道全长15.7公里，将以隧道形式穿越塘朗山，预计2030年通车。届时，从龙华北出发无需绕行福龙路，约20分钟即可直达深圳湾超级总部基地。
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最重要的是，相比于前海、深圳湾的10万+，九龙山这里的资产价格还处于低点。这里有产业、有规划、有交通、有企业，是真正的潜力股。
从地图上看，整个数字城实际上是被镶嵌在九龙山自然山体、茜坑水库以及金湖湾体育公园、深圳民法公园、章阁城市公园、新塘公园构成的绿色基底之中。这种高密度的生态围合，在寸土寸金的深圳创新产业区中极为罕见。
与此同时，随着龙华区体量最大的文化地标——鹭湖“四馆”顺利封顶，加之观澜体育中心、观湖文体中心等在建项目，九龙山公共服务配套的最后一块拼图正被完美补齐。
这意味着，这里真正实现了“生产、生活、生态”的三生融合：高知人才在这里，既能触摸到产业的脉搏，也能安放生活的惬意。
03
中轴之上的人居封面
每一次伟大的产业爆发，都应有一处与之匹配的“人居封面”。
当九龙山数字城正在以“万亿级”的能量重塑深圳科创版图时，一个现实的问题摆在眼前：
那些在华为、在迈瑞、在电子科大创造价值的科创精英们，他们的居住该安放在哪里？
翻看城市发展史，你会发现一流的创新区，往往因为处于爆发初期，而充斥着“将就”的居住产品。
但在九龙山，我们看到了一个“不将就”的破局者。它没有因为占据了稀缺地段而选择躺平，相反，它保持着对土地的极致敬畏，在龙华中轴之上，用一座约136万㎡的超级大城，给出了一份关于生活的答案——玖珑瑧境。
在房地产行业，国企往往代表着安全底线。但在龙华，深圳市龙华建设发展集团有限公司代表的是城市的骨架与血脉。
从北站的汇德大厦，到观澜高新园，再到你脚下的公园、路过的学校……你在龙华的每一次舒适出行、每一次便捷办事，背后可能都有深圳龙华建设的影子。
不同于单纯的开发商，深圳龙华建设的主业是“造城”。从资产规模超275亿的体量，到连续5年跻身深圳500强，它始终以“城市建设运营商”的身份，深度参与了龙华从“功能区”向“都市核心”跃迁的每一步。
之所以要强调品牌，是因为在不确定的时代，我们需要寻找一位“长期主义者”。
深圳龙华建设接下来要做一件大事：未来计划投入超700亿元，开发规模突破600万㎡，持续赋能龙华的高质量建设与运营。
玖珑瑧境，正是深圳龙华建设集十余年功力，择址华为九龙山总部基地旁，打造的“住宅壹号作品”。
效果图玖珑瑧境的特别之处，并不是刻意营造出来的“高端感”，而是从一开始就把这片城市中轴上的生活理解得足够深入。
当周边的产业正在与全球先进制造与数字科技接轨，住宅的审美和标准自然也必须与时代对话。
项目选择了铝板（局部）与玻璃幕墙结合的高端立面，不是为了追求视觉冲击，而是出于一种对长期价值的尊重。
这种公建化、现代化、耐久度极高的外立面，在十年、二十年之后依然能够保持明净和通透，让整座建筑始终保持一种不随市场波动而衰老的状态。
效果图同样的态度也体现在内部的空间构建上。
如今的市场上，为了货值牺牲朝向的项目比比皆是，但玖珑瑧境却坚持采用蝶式布局，通过建筑角度的微调，把几乎所有的户型都朝向南方。
对在九龙山工作的科创人群来说，白天的时间往往被高度集中的脑力工作占满，而回到家阳光能否充足、风是否能自然穿堂、客厅是否够明亮，这些看似细节的体验，是决定一个家是否松弛的关键。
园林也延续了同样的思考。仅仅是项目一期，就拿出了超1.3万㎡空间做了一个东方隐奢园林，双层园林的设计将喧嚣隔绝在外
效果图你走进园林的那一刻，很难不感受到节奏的变化：老人会自然放慢脚步，孩子的奔跑声在草坪上变得轻盈，成年人结束了一天的工作，坐在树荫下也不由得松一口气。
效果图而时间的维度，始终是现代城市生活的核心变量。玖珑瑧境在很多细节上，都在尝试把时间还给住在这里的人。
孩子的教育不再需要奔波。家门口就是幼儿园，旁边规划的九年一贯制学校桔新学校，随着片区高新数字技术人才的加速聚集，这些高知群体对教育资源的质量要求会越来越高，进而催生出对更好的教育配套资源倾斜的要求——这便是区域发展伴随人口结构优化与高素质生源汇聚，所带来的实实在在的教育红利。
日常采买也更简单，社区自带商业街和生鲜市场，下班顺手买菜即可；不想做饭，走去丰盛大地购物中心就能享受一顿大餐。
随着18号线（规划中）、27号线支线（规划中）、22号线和侨城东路北延工程的推进，这片区域与深圳的关系也会被重新定义。无论去深圳湾、南山，还是前海，都能以更稳定的时间抵达。
对普通购房者而言，这或许就是用一个合理成本，提前买进深圳下一个十年的方式。
不是跟风，也不是投机，而是在一个产业刚起势、交通正在成型、生活配套逐渐完整的节点，让生活先一步落地。
重磅预告：玖珑瑧境将于1月30日开放营销中心与实体样板间，以超前的产品力和豪宅级的审美标准，重新定义深圳人居新时代。
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